فصل پنجم
قواعد اختصاصی راجع به تنظیم اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد
در این فصل شناخت اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد را در مبحث اول بیان نموده و سپس مستندات اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد را در مبحث دوم مورد بررسی قرار می دهیم.
مبحث اول: شناخت اسناد رهنی و معاملات با حق استرداد
رهن: در لغت به معنی گرو کردن و گرو دادن و ثابت و دایم گردیدن آمده.[1]
در اصلاح حقوقی قانون مدنی در تعریف عقد رهن در ماده 771 بیان می دارد:
«رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.»
در فقه؛ رهن: وثیقه ای برای دین آمده است.
و هُوَ وثیقه للدین. والایجاب: رهنتک اَو وثقتک او رَهن عندک او علی مالک، و شبهه و یکفی الاشاره فی الاخرس او الکتابه معها فیقول المرتهن: قَبلت، اَو شبهه؛
ایجابش آن است که بگوید: به تو رهن دادم، یا به تو وثیقه دادم، یا این مال نزد تو گرو باشد، یا بر مال تو گرو باشد و الفاضی مانند آن. در مورد شخص لال، اشاره به تنهایی یا کتابت همراه با اشاره کفایت می کند و آنگاه گروگیرنده در مقام قبول می گوید: «پذیرفتم» و مانند آن.[2]
آنچه برای مرتهن در عقد بیش از همه مهم است اطمینان در وصول حق و طلب خود از راهن است. با عقد رهن مرتهن بر رهینه حق عینی می یابد و می تواند بر اساس مقررات و قوانین حاکم با فروش مورد رهن طلب خود را وصول نماید و مرتهن در صورت ضرورت وصول طلبش بر سایر طلبکاران راهن حق تقدم دارد. از جهتی مورد رهن تا زمانیکه فک رهن نشود، راهن حق انتقال ندارد و رهن محبوس و توقیف بوده و حق مرتهن در وصول طلبش محفوظ است.
رهن از عقود معین بوده و باید شرایط اساسی برای صحت معامله را حائز باشد و طرفین انعقاد عقد رهن باید قصد انشاء یا چیز را که دلالت بر قصد کند را دارا باشند: «حق تعقیب و تقدم نسبت به مال وثیقه نشانه های وجود حق عینی برای طلبکار است. منتها، این حق عینی را، مانند حق انتفاع و ارتفاق، نباید از شاخه های حق مالکیت شمرد و پنداشت که طلبکار نیز از آن حق انتفاع دارد: این حق، استقلال ندارد و تابع وجود دین است؛ برای تضمین به وجود می آید و با پرداخت آن از بین می رود. حق انتفاع نیز به طلبکار نمی دهد، مالکیت کامل از آن بدهکار است و طلبکار فقط می تواند آنرا به هنگام ضرورت وسیله وصول حق قرار دهد. برای نشان دادن همین ویژگیها است که آن را «حق عینی تبعی» در برابر مالکیت و شاخه های آن که حق عینی اصلی است، نامیده اند.»[3]
الف: طرفین عقد رهن
تعریفی که ق.م مدنی از عقد رهن کرده، مشهود است که آن زمان نظر قانونگذار بر این امر بوده که این عقد بین اشخاص حقیقی منعقد می شود و خواهد شد. ولی تحولات اجتماعی و اقتصادی و تأسیس بانکهای دولتی و خصوصی و شرکتها و موسسات مشابه و ورود این موسسات به عرصه اقتصادی جامعه و نیاز افراد به وجه نقد در معاملات کوچک و بزرگ و یا تأسیس کارگاهها و کارخانه ها و احداث واحدهای تجاری، مسکونی، و سایر چرخه های اقتصادی، عقد رهن نیز همانند بیع از حالت ساده اولیه خارج و نقش مهم این عقد در روابط حقوقی و اقتصادی نمایان شده.
اکنون عمده اسناد رهنی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی را اسناد وام بانکها یا موسسات دولتی تشکیل می دهد، قبلاً با توجه به سوء استفاده های سرمایه داران و رباخواران از عقد رهن در مقابل وامهایی که به وام گیرنده می دادند و شروطی در آن قید می کردند و به این وسیله بعداً ملک وی را تصاحب می کردند. بعد از پیروزی انقلاب و اعلام ربوی بودن این نوع عقود از سوی فقها، عملاً تنظیم این نوع اسناد بین اشخاص حقیقی منسوخ شد. اما تنظیم اسناد رهنی تحت عناوین مختلف عقود اسلامی که مرتهن این اسناد بانکها و موسسات دولتی و شرکتها می باشند در دفاتر رایج و منع قانونی نیز ندارد.
همانطور که بیان شد رهن یکی از معاملات و عقود معین است و طرفین آن باید دارای اهلیت برای انعقاد عقد رهن باشند همانطور که در ماده 210 ق.م بیان شده متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. در غیر این صورت به واسطه عدم اهلیت حسب صراحت ماده 212 ق.م معامله باطل خواهد بود. بنابراین صغار، محجورین، ورشکسته و سفیه به لحاظ عدم اهلیت حق رهن گذاردن مال خود را ندارند. ولی یا قیم آنان با رعایت غبطه و صلاح مولی علیه می توانند به انعقاد عقد رهن اقدام نمایند.
طبق ماده 1241 ق.م ـ «قیم نمی تواند اموال غیر منقول مولی علیه را بفروشد و یا رهن گذارد یا معامله کند که در نتیجه آن خود مدیون مولی علیه شود مگر با لحاظ غبطه مولی علیه و تصویب مدعی العموم. در صورت اخیر شرط حتمی تصویب مدعی العموم ملائت قیم می باشد …»
«طبق مواد 1212 و 1214 ق.م «به صغیر ممیز و سفیه اجازه قبول صلح و هبه بلاعوض داده است، معلوم می شود آنان می توانند طرف عقد قرار گیرند و هر معامله غیر معوض که احتمال ضرر در آن نمی رود، بنماید. بنابراین به نظر می رسد صغیر ممیز و سفیه بتوانند قبول رهن نمایند و برای طلبی که دارند مالی را به عنوان وثیقه بپذیرند، زیرا با جایز بودن عقد رهن از طرف مرتهن هیچ گونه ضرری برای صغیر و سفیه متصور نیست … ولی و قیم می توانند با ملاحظه غبطه مولی علیه در حدود مقررات مربوط به اداره اموال او مال مولی علیه را رهن گذارند.»[4]
هر چند دکتر امامی بعداً به ماده 34 ق.ث مصوب 1320 ـ استناد می کند و می گوید که صغیر ممیز و سفیه نمی توانند رهن را قبول نمایند، اما بعد از اصلاح و تصویب تبصره 6 ماده 34 ق.ث که می گوید: «در مورد معاملات رهنی بستانکار می تواند از رهن اعراض نماید در صورت اعراض مورد رهن آزاد و عملیات اجرائیی بر اساس اسناد ذمه خواهد بود.» می توان گفت که الزام مرتهن برای قبول مورد رهن جهت استیفاء طلب خود منتفی است.
ب: مورد رهن
مورد رهن مانند بیع و سایر معاملات باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد همچنانکه در ماده 215 ق.م قید شد. ولی باید عین مرهونه طبق تصریح ماده 774 عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.
«شرط تحقق رهن قبض دادن عین مرهونه به مرتهن است و کلی فی الذمه پس از عقد دین می باشد و دین نمی تواند وثیقه دین قرار گیرد چون نمی توان آنرا به قبض مرتهن داد و آنچه بعداً در اثر ایفاء تعهد حاصل می شود دین نیست بلکه یکی از افراد و مصادیق کلی می باشد و بودن کلی در ضمن فرد اشکال عدم قابلیت دین را رفع نمی نماید».[5]
«کلی در معین (مقدار معین بطور کلی از شیئی متساوی الاجزاء) نیز در حکم معین است و می تواند موضوع رهن قرار گیرد و قبض آن به یکی از دو صورت انجام می پذیرد:
1) تسلیم تمام مالی که بخشی از آن وثیقه قرار گرفته است.
2) انتخاب مقدار معین به وسیله راهن و تسلیم آن به مرتهن.
لزوم ندارد که عین مفروز باشد، مال مشاع نیز مورد رهن قرار می گیرد و قبض آن گاه با تسلیم تمام عین و گاه با تخلیه راهن و برداشتن منع از سلطه مرتهن است و در هر حال نسبت به درستی آن تردید نباید کرد.
از مفاد ماده 774 ق.م در این که موضوع رهن باید «عین معین» باشد چنین بر می آید که اموال غیر مادی، مانند حق تألیف و سرقفلی و مطالبات را نمی توان به رهن داد.»[6]
«اوراق بهادار و سهام شرکتها و اوراق قرضه دولتی و تمبر داخل در مفهوم عین بوده و مال الرهانه واقع می شود».[7]
شرط دیگر عین مرهونه این است که قابل نقل و انتقال باشد در غیر این صورت نمی تواند مورد رهن قرار گیرد. مورد رهن وثیقه طلب طلبکار است که هر گاه راهن دین خود را اداء نکرد مرتهن باید قادر باشد از فروش آن استیفاء طلب نماید و اگر خلاف این امر در عقد رهن شرط شود باطل است. چنانچه ماده 778 بیان می کند: «اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.»
مورد رهن ممکن است ملک شخص دیگری غیر از مدیون باشد یعنی وثیقه گذار شخص مدیون نباشد، و این نوع اسناد رهنی در دفاتر کم نیستند بویژه اشخاصی که امتیاز وام بانکی دارند ولی ملک آنان جهت وثیقه گذاری آماده نشده اسناد مالکیت (ملک) اشخاص غیر را وثیقه دین قرار می دهند و بعد از اتمام عملیات ساختمانی ملک خود و اخذ پایانکار طبق مفاد ماده 784 ق.م که تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی طرفین جایز است تعویض وثیقه می کنند و ملک خود را در رهن بانک یا راهن قرار می دهند.
ج: شرایط تحقق عقد رهن
بسیاری از عقود تنها با ایجاب و قبول طرفین معامله منعقد و تمام می شود. ولی عقد رهن مانند وقف، حق انتفاع، هبه و حبس نیاز به قبض مال مورد رهن بوسیله مرتهن دارد. در غیر اینصورت عقد بدون اثر خواهد شد. در این رابطه ماده 772 ق.م اشعار می دارد: مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست. قبض مال مورد رهن باید توسط راهن بعمل آید و راهن عین رهینه را به قبض مرتهن دهد یا اجازه دهد که مرتهن آنرا قبض نماید. در قسمت آخر ماده بیان شده که استمرار قبض شرط صحت معامله نیست یعنی برای تحقق عقد رهن فقط لحظه ای مال مورد رهن به قبض مرتهن یا نماینده وی درآید کافی است و عدم استمرار قبض عقد رهن را باطل نمی کند و عقد تحقق یافته و تا زمانیکه مدیون اقدام به پرداخت بدهی خود نکرده حق استرداد مورد رهن را ندارد.
«… ولی اعلام بخش دوم ماده به اینکه «استمرار قبض شرط صحت معامله نیست» نشان می دهد که مقصود ماده لزوم قبض مورد رهن برای کامل ساختن عقد است. این نتیجه از جهات گوناگون قابل انتقاد به نظر می رسد و ای کاش نویسندگان قانون مدنی نیز به آن توجه می کردند و قبض مورد رهن را بدین اطلاق از شرایط وقوع معامله قرار نمی دادند، زیرا بدین وسیله از بسیاری اشکالها پرهیز می کردند. بدون اینکه مصلحتی را از دست بدهند یا قاعده ای را زیرپا نهند: برخلاف آنچه ادعا شده است مفهوم «وثیقه گذاشتن» با سپردن و تسلیم کردن ملازمه ندارد: چنانکه در مورد رهن املاک که بر طبق مواد 46 و 47 قانون ثبت باید به وسیله سند رسمی انجام شود، با تنظیم سند و توقیف ملک، وثیقه از نقل و انتقال مصون می ماند و طلبکار می تواند اطمینان یابد که در صورت لزوم می تواند آن را از طریق دایره اجرای ثبت به فروش رساند. پس چه لزومی دارد که مالک بیهوده از انتفاع و تصرف در مال خود محروم بماند. یا آن را به مرتهن بدهد و بازپرس بگیرد؟ این بیهودگی از انتفاع را عرف به خوبی دریافته است. به همین جهت نیز مرسوم شده است که مرتهن به قبض اقرار کند و اعلام دارد که ملک را به رضای خود به راهن باز میگرداند.
در اسناد رهنی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی که راهن و نماینده بانک یا اداره و یا موسسه وام دهنده سند رهنی را امضاء می کنند، نماینده راهن حتی محل وقوع ملک را نمی شناسد و بانک (مرتهن) هم حتی برای لحظه ای هم مورد رهن را قبض نمی کند و امکان عملی هم برای اینکار وجود ندارد و متن بندهای مربوط به قبض و اقباض نوشته شده در سند فقط اقرار صوری مرتهن می باشد.
د: معاملات با حق استرداد
«هر عقدی که موضوع آن مال غیر منقول بوده و بعنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده شود تا تحت شرایط قانونی در صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل آن وثیقه طلب خود را تأمین کند. چون در این معاملات اساساً نقل عین نمی شود (ماده 34مکرر قانون ثبت) لذا ذکر کلمه استرداد که موهم نقل مال است درست نیست …»
معاملات با حق استرداد كه در مواد 33 و 34 ق.ث بيان شده منظور معاملاتي است كه براي انتقال دهنده حق استرداد مورد معامله پيش بيني و قرار داده شده باشد. اين نوع معاملات كه قبلاً بعنوان بيع شرط رواج داشت و كسانيكه پول داشتند و به ربح مي دادند براي تضمين طلب خود ملك كسي را كه وام گرفته بود و اغلب قيمت مل بمراتب بالاتر از مبلغ وام بود بطور صوري مي خريدند و ملك را مالك مي شدند. با تصويب مواد فوق اثر تمليكي از اين عقود سلب شد و بعد از انقلاب اسلامي تنظيم اين نوع اسناد در دفاتر منسوخ گرديد.
در قسمت دوم ماده 33 ق.ث با وجود انتقال املاك با شروط ضمن آن، قانونگذار انتقال دهنده را محق در تقاضاي ثبت ملك دانسته و اظهارنامه از انتقال دهنده پذيرفته مگر در مواردي كه در قانون احصاء شده و از منتقل اليه اظهارنامه پذيرفته مي شود.
«نسبت به املاكي كه با شرط خيار يا به عنوان قطعي با شرط نذر خارج و يا به عنوان قطعي با شرط وكالت منتقل شده و بطور كلي نسبت به املاكي كه بعنوان صلح يا به هر عنوان ديگر با حق استرداد قبل از تاريخ اجراي اين قانون (اول فروردين 1311) انتقال داده شده اعم ازاينكه مدت خيار يا عمل بشرط و بطور كلي مدت حق استرداد منتفي شده يا نشده باشد و اعم از اينكه ملك در تصرف انتقال دهنده باشد يا در تصرف انتقال گيرنده حق تقاضاي ثبت با انتقال دهنده است.»
تبصره 1 ماده مزبور كليه معاملات با حق استرداد ولو آنكه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد «مشمول جميع مقررات راجع به معاملات با حق استرداد دانسته است. ماده 34 ق.ث ضمانت اجراي معاملات شرطي و رهني را بيان نموده و در صورتي كه بدهكارظرف مدت مقرر در سند بدهي خود را نپرداخت بستانكار مي تواند از طريق دفترخانه تنظيم كننده سند نسبت به وصول طلب خود از طريق درخواست صدور اجرائيه اقدام نمايد.»
بنابراين در اين نوع عقود مالكيت مالك نسبت به مورد رهن همانند ملك مطلق نبوده كه بتواند هر گونه تصرفي درآن بكند چنانچه ماده 793 در اين مورد بيان مي دارد:
«راهن نمي تواند در رهني تصرفي كند كه منافي حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن»
مبحث دوم: مستندات اسناد رهني و معاملات با حق استرداد
با توجه به كثرت انواع قراردادهاي رهني اعم از مشاركت مدني، فروش اقساطي، جعاله، رهني و … با نمونه هاي متفاوت اعم از اينكه داراي سند مالكيت باشند يا بدون سند مالكيت، مورد رهن ملك شخص حقيقي باشد يا حقوقي، با صورت مجلس تفكيكي يا بدون آن و … مستندات براي تنظيم اين نوع اسناد يكسان نيست.
مستندات اسناد رهني و معاملات با حق استرداد مانند اسناد قطعي است به استثناء پايان كار و مفاصا حساب عوارض نوسازي شهرداري، در اسناد مشاركت مدني علاوه بر مداركي كه قبلاً ذكر شد نياز به اخذ پروانه ساختماني است.
چنانكه مورد رهن وسائط نقليه موتوري باشد مدارك مطالبه مدارك ذيل جهت تنظيم سند ضروري است.
1- ارائه گواهي عدم خلاف از محل شماره گذاري
2- اخذ رسيد پرداخت ماليات بر اساس تبصره 5 قانون وصول ماليات از اتومبيلهاي غير سواري و … مصوب 1363 «صدور هر نوع سند (قطعي، شرطي، اجاره اي، رهني، وثيقه اي، صلح، وكالتي) و غير اينها توسط دفاتر اسناد رسمي منوط به اخذ رسيد پرداخت ماليات مي باشد.»
چنانچه مورد رهن موتور سيكلت باشد نيازي به اخذ گواهي عدم خلاف نيست.
در رابطه با ثبت معاملات با حق استرداد اتباع بيگانه مفاد بند 117 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي در دفاتر اسناد رسمي بايد رعايت شود.
«در مورد ثبت معاملات غير منقول با حق استرداد بيگانگان بعنوان متعامل بايد تفهيم شود كه در صورت صدور اجرائيه و انجام تشريفات قانوني صدور سند انتقال موكول به رعايت مقررات مربوط به استملاك اتباع بيگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملك باشد صدور سند انتقال مجوزي نخواهد داشت و بايد حقوق خود را در عين مورد معامله به اتباع ايراني واگذار نمايد.
به جهت تنوع اسناد رهني از درج نمونه قرارداد خودداري شد و نمونه‌اي در ضمائم پيوست است.
[1] – لغت نامه دهخدا، ج هشتم، چ دانشگاه تهران، سال 73 ، ص 10964
[2] – شهید اول، لمعه دمشقیه، ج اول، چ هشتم، انتشارات دارالفکر، سال 77 ، ص 274
[3] – کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی درسهایی از عقود معین 2 ، چ سوم، سال 80 ، ص 234
[4] – امامی، حسن، حقوق مدنی، ج دوم، چ پنجم، سال 55، ص 336
[5] – امامی، حسن، حقوق مدنی، چ 5، ج 2، سال 55 ، ص 337
[6] – کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، درسهایی از عقود معین، ج 2 ، چ 3، سال 80 ، ص 259
[7] – جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مجموعه محشی ق.م، چ اول، سال 79 ، ص 397
